花了147万买的房,自己却成了租客。奥体华府这般操作住户认为很吃亏

2023-03-02 09:19 温州都市报 阅读数:18281

《温州都市报》2023年3月2日第3版

“花100多万元买的房子,结果却要20年后才能办理不动产证。”日前,市民陈女士(化姓)向温都新闻热线88868886(微信公众号:wd88868886)反映,瓯海奥体华府(备案名:森奥嘉苑)开发商违规销售自持房,导致上百户业主无法办理产权证。什么是开发商自持房?为什么会办不了房产证?购房者会面临哪些风险?《锋火台》栏目日前对此进行了调查。

买房买到自持房,购房者从业主变成租户

奥体华府位于瓯海区娄桥街道东耕村,毗邻温州龙舟运动基地,由温州森意瓯房地产开发有限公司开发。2019年初,陈女士在看到广告宣传后前往项目售楼处咨询。“我小孩当时快要上小学了,我想买套房子落户温州,解决孩子读书问题。”陈女士是一名新居民,在销售人员的推荐下,她最终选购了一套约77平方米的房源,总价约147万元。

陈女士称,在开发商的要求下,她先后签下了多份协议、合同,支付了首付款,还和瓯海农商银行签订了74万元的房贷合同。2020年,小区交付后,陈女士一家便住了进去。

“过了不久,小区里开始选业委会,我也去参加,结果却说我是租户,没资格参与。”陈女士说,包括她在内,有100多户业主买到的是开发商的自持房,产权仍然属于房开,业主实际上只是租住在小区。

记者从温州房管网查询发现,陈女士买下的这套房房屋状态显示为“非出售”,是开发商的自持房。

所谓自持房是指楼盘中开发商自己所拥有的商品房,只能用于出租,无法上市交易。自持房在温州并不多见,多数市民也不太了解。2017年,温州被列为浙江省住房租赁市场试点城市。同年11月,奥体华府所在的瓯海中心区横屿单元F-04-1地块挂牌出让。出让公告中出现一条特别的规定——当地块竞价溢价率达到20%时,即55797万元,转为在此价格基础上通过现场竞报自持住房面积的程序,并以竞报自持面积最高者确定竞得人,自持年限为20年。

最终,开发商以55797万元拿下地块,自持面积19000平方米。这意味着,开发商从单纯的卖房变成了“包租公”,要将这19000平方米的房源用于对外出租,直到20年后才能出售。业内人士介绍,自持房政策出台目的是通过开发商自持房源,增加租赁住房供应,推动住房市场购租并举,以此响应“房子是用来住的,不是用来炒的”政策导向。

购房者2037年才能办理产权,其间存在较大风险

和陈女士一样,另一位购房者吴先生(化姓)也买到了该小区的房开自持房,不过他声称的经历和陈女士有所不同。

“销售一开始就说明了,这个小区的房子都是没有产权的。”吴先生说,他买房主要是为了养老,有没有产权证并不在意,“我本来以为整个小区都没有产权,直到入住后才发现只有我们部分人的房子比较特殊,是属于开发商的自持房。”到了业委会选举时,他们更是被指是租户,无权参选。

“我花了一百多万买房,没想到在小区里会‘低人一等’。”吴先生说,更令他担心的还是房屋的所有权存在巨大风险,“如果房子一直没产权倒也无所谓,但实际上我的房子已经办下了不动产证,属于开发商名下,这就导致了一个巨大的风险。”

记者注意到,购房者和开发商签订的合同为《自持商品房使用权转让合同》,其中约定在支付全部有偿使用费用后,可以在2037年后办理产权转移。对于这些内容,陈女士和吴先生表示当时销售人员催着他们签字,他们没有发现这实际上是一份长达20年的租赁协议。由于这批房产目前均在开发商名下,无法进行权属转移,在2037年之前,一旦开发商发生负债等问题,这些自持房将面临被查封、被拍卖的风险。届时,这批购房者也有可能房财两失。

针对购房者反映的情况,记者日前联系上开发商有关人员,对方表示房源详细情况在签约前都已经和购房者说明清楚了,不存在故意欺瞒。具体的情况她要向领导请示后才能答复。截至发稿时,房开未作出答复。

银行:明确告知客户为消费贷,后续将积极协助客户纾困

除了投诉开发商虚假宣传违规出售自持房之外,部分购房者还认为贷款银行存在一定责任。“我一直以为签订的是房贷合同,事后才发现是消费贷,月利率4.9‰,高于房贷利率。”陈女士认为,办理贷款时,银行的工作人员没有把情况说清楚,误导了她。

不过陈女士提供的借款合同显示为《个人消费借款合同》,用途注明是用于付租金,将直接放款至开发商的账户,还款方式为等额本金,每月20日还款,共计240个月(20年)。

3月1日,瓯海农商银行工作人员在接受记者采访时说:“我们和租户签订的是消费贷合同,用于支付房屋租金,前期我们均做了充分的沟通。”

银行工作人员还表示,受到此前疫情影响,部分客户提出了延期还款、调低利率等诉求,他们将在政策允许的范围内积极帮助客户纾解困难。

瓯海住建:研究让开发商补缴土地出让金,让购房者早日拿证

去年以来,部分自持房购房者多次向区、市两级有关部门投诉开发商违规出售自持房等行为,要求尽早办理过户或者退房。

瓯海区住建局在一份信访答复中表示:经调查,奥体华府项目房开公司私下与部分业主签订了《使用权转让协议》,业主须20年方能办理个人产权。现准备向区政府建议通过缩短自持期限、补缴土地出让金的方式,提前办理不动产权证,化解矛盾。

“根据土地出让协议,这批自持房只能用来出租,禁止对外销售。”瓯海区住建局相关负责人介绍,据他们调查了解,开发商和部分客户签订的协议是20年使用权转让协议,提早回笼资金,同时规避了禁止销售的条款,“但是对于这批客户来说,20年的周期太久,他们担心中间会有风险,这种心情我们能够理解。”该负责人表示,对于补缴土地出让金来缩短自持年限,让购房者早日拿到房产证的方案,开发商目前也愿意积极配合,“由于这方面存在政策盲区,比如到底应该补多少出让金,流程怎么走,还需要进一步研究。”

温都记者 谢树华

编辑 陈东升

审核 李雪锋

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