76间商铺打包拍卖背后：杨府山江南里的没落困局

“这里面基本上已经全部关门了。”杨府山江南里的一名保安望着空空荡荡的地下商场，言语间满是无奈。

近日，杨府山江南里多处店铺被打包拍卖的消息不胫而走，引来一片唏嘘。温州市佳得拍卖有限公司发布公告称，将于2025年8月23日10时至2025年8月24日10时（延时情况除外），通过淘宝网资产处置网络平台，对温州市鹿城区华光路99号杨府山公园地下商业街地下一层01室等共计76处商铺进行整体公开拍卖。阿里网拍显示，这76间商铺起拍价2000万元，其中保证金100万元，每次加价幅度20万元。

记者近日实地走访发现，杨府山公园内仍有不少市民正在散步，但一旁的地下商场却无人问津。这座曾被寄予厚望的商业“新地标”，为何最终成了“被遗忘在公园的角落”？

由盛转衰：江南里盛况难以维持

2020年，杨府山江南里地下商场开业。作为我市首个公园式独立商业街项目，江南里地下商城建筑位于杨府山公园的东南面，面积近4万平方米，有地下两层结构，负一层为商业，负二层为停车场，是一个集餐饮、休闲、娱乐于一体、以体验式消费为主的半开放式地下商业街区。

刚开业的一段时间，江南里人气火爆，吃喝玩乐“一条龙”，商场内人来人往、络绎不绝，多多渔港、乐联超市、汉堡王、瑞幸咖啡、汇星影城等是商城内的“人气王”，吸引了大量顾客慕名而来。此外，江南里还时常举办各种特色节日活动，如“糖潮”“烟火节”等等，可谓盛况空前。“车在外面已经堵死了，里面人更是多得不得了。”市民李女士这样形容当时的江南里。

然而这样的盛况并没有如预想般持续下去。大约从2023年开始，就逐渐有商户撤出江南里。“刚开张的时候客流量还是不错的，但后来就越来越少。”其中一间商户店主陈先生透露，他的店面在2021年开张，是一个青少年运动中心。客流量减少后，他和店员一直在努力发传单、做广告，希望改善经营情况，但这样的努力只是杯水车薪。

昙花一现：江南里究竟为何没落？

作为备受瞩目的新兴商业综合体，江南里的火爆为何只是昙花一现？

从运营角度看，据商户业主和周边市民反馈，江南里运营质量不高、招商不力。在运营过程中，江南里虽时常举办各式各样的活动，但活动本身流于俗套，现场管理疏忽，商品也存在“价格高品质差”的问题，未能保证质量和热度。市民王女士评价：“夜市上小吃摊的食物看着很一般，像我们带孩子来的，来了一次就不会想来第二次了。”此外，江南里后续也未能引入有吸引力的头部品牌充当流量引擎，无法维持客流量，经营情况每况日下也就不奇怪了。

在商户看来，当他们面临经营危机时，江南里在管理方面并未采取租金调整或帮扶政策等措施，帮助商户化解危机，于是不断有商户因无法承受经营危机而撤出。每个商户为自身生存撤离是理性选择，但当所有人都如此，商场整体业态迅速萎缩，加速“死亡”，最终让坚守的商户承担了更大的损失。

江南里的地理位置和结构规划，也受到不少商户业主和市民的质疑。“向城市地下要空间”曾一度成为城市发展“大势所趋”，然而地下商场是否真的能成为商业发展主流？对此，曾有网友分析，下沉式商场有着“距离感”的致命伤，在商业综合体严重过剩的当下，吸引客流至关重要，江南里作为下沉商场，由于不够便捷，降低了顾客的到店欲望。店主陈先生认为，顾客大多不会主动走到地下商场，而杨府山公园的主要区域又和商场入口有一定距离，导致客流量不足。

家住附近的张女士常来这一带，但对江南里的定位仅停留在功能性消费的层面：“平时会送孩子来附近的学习班，有时候等孩子的时候会来这边逛逛、吃点零食喝喝咖啡，但是这个商圈本身没有什么好逛的店，也没有特别之处。”显然这里并不能满足普通居民的娱乐需求。

此外，近年来兴起的大型商场综合体、电商经济等，也对像江南里这样的开放式商圈产生了较大冲击，大多顾客在权衡便利性和舒适性后选择了大型商场或是网购，开放式商圈的生存空间被大量挤占，经营上的负担自然更加沉重。“如果让我选，肯定优先选择去商场。毕竟商场是室内的，四季恒温，刮风下雨都不怕。”张女士还特地提到了距离江南里不远的印象城和滨江万象城等，认为大型商场更具吸引力，且江南里停车费偏高，“还不如商场呢，商场消费积攒的积分还能抵扣停车费。” 

何去何从：商业体如何真正实现流量转化？

“公园式商业”“地下商城”的美好概念在江南里实践中失效，江南里的兴衰历程引发了人们对商业体发展模式的深入思考。

值得注意的是，目前江南里仍然有一家名为“中田健身”的健身房还在正常经营，前往店内健身的人数依然十分可观。店长赵先生说，这家健身房是去年开业的，设施建设都非常新，且是全国连锁品牌，吸引了不少附近热爱健身的居民前来运动。

他认为，“中田健身”精准定位周边社区居民，而不追求全客群辐射，旨在实现差异化、社区化、体验化，融入居民生活。可见同一宏观环境下，精细精准的运营策略依然可以找到适合自己的生存空间。

在消费者的反馈中，“没有吸引力”是提到江南里最多的评价关键词。何谓吸引力？是吸引消费者的脚步，还是吸引消费者的钱包？当前，很多综合体为吸引消费者，从一开始就引入一些“网红店”或制造噱头，但最终能否长期接住这“泼天”的流量，又是另当别论。 

如今，消费者可选择的商品或服务品类繁多，他们要的不是更多的商场，而是更好的体验、更独特的品牌、更具性价比的消费。从“公园式商业”“地下商城”的美好蓝图到执行错位，再到现实消费的困境，可见商业体并非有流量就能成功。如何将“人流”变现，是所有依赖自然客流的商业体必须解答的核心难题。而努力成为消费者眼中不可替代的存在，或许才是解开这道难题的密钥。

温都记者 李雅

实习生 林奕嘉